SCPI : Guide Complet pour Investir dans la Pierre-Papier en 2025

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d'investir dans l'immobilier sans acheter directement un bien. Rendements attractifs, gestion déléguée, ticket d'entrée accessible : ce placement séduit de plus en plus d'épargnants. Mais comment fonctionnent les SCPI ? Lesquelles choisir ? Ce guide vous explique tout.

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Le Principe

Une SCPI est une société qui :

1. Collecte l'épargne de nombreux investisseurs
2. Achète des biens immobiliers (bureaux, commerces, logements...)
3. Gère ces biens (location, entretien, travaux)
4. Distribue les loyers aux associés, proportionnellement à leurs parts

En résumé : Vous achetez des parts de la SCPI, vous percevez des revenus issus des loyers, sans aucune gestion de votre part.

Les Avantages Clés

1. Accessibilité

• Ticket d'entrée : dès 200-1 000€
• Versus achat immobilier direct : 50 000€+ d'apport minimum

2. Diversification

• Une SCPI détient des dizaines voire centaines de biens
• Répartition géographique (France, Europe)
• Diversification sectorielle (bureaux, santé, commerces...)

3. Gestion déléguée

• Pas de recherche de locataire
• Pas de gestion des travaux
• Pas d'impayés à gérer personnellement

4. Mutualisation du risque

• Un locataire qui part ? Impact dilué sur des centaines d'autres
• Vacance locative mutualisée

5. Revenus réguliers

• Distribution trimestrielle généralement
• Rendement moyen : 4-6% par an

Les Inconvénients à Connaître

1. Frais d'entrée élevés

• 8-12% du montant investi généralement
• À amortir sur 8-10 ans minimum

2. Liquidité imparfaite

• Revente non immédiate (quelques semaines à quelques mois)
• Marché secondaire moins liquide que la bourse

3. Fiscalité des revenus fonciers

• Imposition au barème progressif + PS
• Peut être lourde pour les TMI élevés

4. Risque de perte en capital

• Le prix des parts peut baisser
• Dépend du marché immobilier sous-jacent

Les Différentes Catégories de SCPI

SCPI de Rendement

Objectif : Maximiser les revenus distribués

Patrimoine : Bureaux, commerces, santé, logistique...

Rendement : 4-7% par an

Exemples : Corum Origin, Épargne Pierre, Primovie

Pour qui : Investisseurs recherchant des revenus réguliers

SCPI Fiscales

Objectif : Bénéficier d'avantages fiscaux

Dispositifs : Pinel, Malraux, Déficit foncier

Rendement : Plus faible (2-4%), compensé par la réduction d'impôt

Attention : Parts bloquées pendant la durée fiscale (9-15 ans)

Pour qui : Contribuables fortement imposés cherchant à réduire leurs impôts

SCPI de Plus-Value

Objectif : Valorisation du capital à long terme

Stratégie : Acheter des biens décotés, les rénover, attendre la revalorisation

Rendement courant : Faible ou nul

Pour qui : Investisseurs patients, horizon 15+ ans

SCPI Européennes

Particularité : Investissent majoritairement hors de France (Allemagne, Pays-Bas, Espagne...)

Avantage fiscal : Les revenus immobiliers étrangers bénéficient souvent d'une fiscalité plus douce en France (crédit d'impôt ou exonération partielle)

Exemples : Corum XL, Novapierre Allemagne, Eurion

Comment Investir en SCPI ?

1. Achat en Direct (Comptant)

Le plus simple :

• Vous achetez des parts directement auprès de la société de gestion
• Paiement comptant
• Revenus versés sur votre compte

Avantages :

• Simplicité
• Revenus immédiats
• Pas de frais intermédiaires

Inconvénients :

• Pas d'effet de levier
• Fiscalité "pleine"

2. Achat à Crédit

Le principe :

• Emprunter pour acheter des parts de SCPI
• Les loyers couvrent (partiellement) les mensualités
• Effet de levier sur l'investissement

Exemple :

• Emprunt : 50 000€ sur 15 ans à 4%
• Mensualité : ~370€
• Revenus SCPI (5%) : ~210€/mois
• Effort d'épargne : ~160€/mois

À terme : SCPI remboursée, revenus de ~210€/mois nets

Avantages :

• Effet de levier
• Intérêts d'emprunt déductibles des revenus fonciers
• Constitution d'un patrimoine sans gros effort

Inconvénients :

• Engagement sur la durée
• Risque si les revenus SCPI baissent

3. Via Assurance-Vie

Le principe :

• Acheter des parts de SCPI dans une enveloppe assurance-vie
• Fiscalité de l'assurance-vie (pas des revenus fonciers)

Avantages :

• Fiscalité allégée (surtout après 8 ans)
• Pas de déclaration de revenus fonciers
• Frais d'entrée parfois réduits

Inconvénients :

• Frais de gestion du contrat (0,5-1%/an en plus)
• Choix de SCPI limité selon les contrats
• Revenus non perçus (réinvestis automatiquement)

Contrats recommandés : Linxea Spirit 2, Placement-direct Vie

4. En Nue-Propriété (Démembrement)

Le principe :

• Acheter uniquement la nue-propriété des parts
• Un autre investisseur (souvent institutionnel) détient l'usufruit
• Pendant la durée du démembrement : pas de revenus, mais prix réduit
• À terme : pleine propriété récupérée

Exemple (démembrement 10 ans) :

• Part en pleine propriété : 1 000€
• Nue-propriété : ~650€ (décote 35%)
• Après 10 ans : part vaut 1 000€+ (plus-value latente)

Avantages fiscaux :

• Pas de revenus = pas d'impôts fonciers pendant le démembrement
• Idéal pour les TMI 41%+

Pour qui : Investisseurs fortement imposés préparant leur retraite

Sélectionner les Meilleures SCPI

Les Critères de Choix

1. Le Taux de Distribution (TD)

• Anciennement "TDVM"
• Rendement distribué / prix de part
• Viser : > 5% pour les SCPI de rendement

2. Le Taux d'Occupation Financier (TOF)

• Part des loyers effectivement perçus vs théoriques
• Viser : > 90%, idéal > 95%

3. La Capitalisation

• Taille de la SCPI
• Grande capitalisation = diversification et liquidité meilleures
• Viser : > 500 M€ pour la sécurité

4. L'Ancienneté

• Historique de performance
• Comportement en période de crise
• Viser : > 5 ans d'historique

5. La Qualité du Patrimoine

• Localisation des immeubles
• Type d'actifs (bureaux, santé, commerces)
• Qualité des locataires

6. Les Frais

• Frais de souscription : 8-12%
• Frais de gestion : 10-12% des loyers
• Comparer les SCPI similaires

Les Meilleures SCPI 2025

SCPI Diversifiées :

SCPI	Société	TD 2024	TOF	Capitalisation
Corum Origin	Corum AM	6,1%	98%	2,8 Mds€
Épargne Pierre	Atland Voisin	5,3%	96%	2,5 Mds€
Primovie	Primonial	4,5%	93%	4,2 Mds€
Activimmo	Alderan	5,5%	97%	1,2 Mds€

SCPI Européennes :

SCPI	Société	TD 2024	Zone	Avantage fiscal
Corum XL	Corum AM	5,5%	Europe	Crédit d'impôt
Novapierre Allemagne 2	Paref	4,8%	Allemagne	Exonération partielle
Eurion	Corum AM	5,7%	Europe	Crédit d'impôt

SCPI Santé/Éducation :

SCPI	Société	TD 2024	Secteur
Pierval Santé	Euryale AM	5,1%	Santé
Kyaneos Pierre	Kyaneos AM	5,3%	Résidentiel

Exemple de Portefeuille SCPI Diversifié

Allocation équilibrée (30 000€) :

SCPI	Montant	Objectif
Corum Origin	10 000€	Rendement + diversification
Épargne Pierre	10 000€	Patrimoine français solide
Corum XL	10 000€	Diversification européenne

Rendement attendu : ~5,5% soit ~1 650€/an brut

La Fiscalité des SCPI

Revenus Fonciers (Achat Direct ou Crédit)

Imposition des revenus :

• Revenus fonciers = barème progressif IR + prélèvements sociaux (17,2%)
• Ajoutés à vos autres revenus

Exemple (TMI 30%, 5 000€ de revenus SCPI) :

• IR : 5 000€ × 30% = 1 500€
• PS : 5 000€ × 17,2% = 860€
• Total : 2 360€ (47,2% du revenu brut)

Revenus SCPI européennes : Selon les conventions fiscales, les revenus étrangers bénéficient souvent d'un crédit d'impôt ou d'une exonération partielle.

Plus-Values Immobilières

À la revente des parts :

• Imposition des plus-values immobilières
• Taux : 19% + 17,2% PS = 36,2%
• Abattements pour durée de détention :
  • Exonération IR après 22 ans
  • Exonération PS après 30 ans

Via Assurance-Vie

Les revenus SCPI en assurance-vie :

• Pas d'imposition annuelle
• Fiscalité à la sortie = fiscalité de l'assurance-vie
• Bien plus avantageuse après 8 ans

Comparaison fiscalité (5 000€ de revenus, TMI 30%) :

Mode de détention	Impôt annuel
Direct (revenus fonciers)	2 360€
Assurance-vie (capitalisation)	0€

L'assurance-vie permet de capitaliser les revenus à l'abri du fisc, avec imposition uniquement au retrait.

Les Risques des SCPI

Risque de Marché Immobilier

La valeur des parts peut baisser si le marché immobilier se dégrade.

Exemple récent : Certaines SCPI de bureaux ont vu leur valeur baisser de 10-20% en 2023-2024 suite à la montée du télétravail.

Risque de Liquidité

Revendre des parts peut prendre du temps (semaines ou mois).

En cas de crise : Les ordres de vente s'accumulent, les délais s'allongent.

Risque de Taux

La hausse des taux d'intérêt rend le crédit plus cher et peut peser sur les valorisations immobilières.

Risque de Concentration

Certaines SCPI dépendent d'un secteur (bureaux) ou d'une zone géographique.

Solution : Diversifier entre plusieurs SCPI et secteurs.

Risque de Gestion

La qualité de la société de gestion impacte directement les performances.

Solution : Privilégier les gestionnaires reconnus et transparents.

Stratégies d'Investissement

Stratégie 1 : Revenus Complémentaires

Objectif : Générer des revenus réguliers (retraite, complément de salaire)

Allocation : SCPI de rendement en direct

Montant type : 50 000 - 200 000€

Revenus attendus (5%) : 2 500 - 10 000€/an brut

Fiscalité : Optimiser avec des SCPI européennes

Stratégie 2 : Constitution de Patrimoine (Crédit)

Objectif : Construire un capital immobilier grâce à l'effet de levier

Méthode : Achat à crédit sur 15-20 ans

Montant type : Selon capacité d'endettement

Effort mensuel : 150-300€/mois (différence loyers - mensualités)

À terme : Capital constitué sans gros effort initial

Stratégie 3 : Optimisation Fiscale (Nue-Propriété)

Objectif : Préparer sa retraite tout en évitant l'impôt foncier

Méthode : Achat en nue-propriété (démembrement 10-15 ans)

Avantage : Décote 30-40% à l'achat, pas de revenus imposables pendant le démembrement

À terme : Récupération de la pleine propriété + revenus

Idéal pour : TMI 41-45%, horizon retraite

Stratégie 4 : Diversification Patrimoniale (Assurance-Vie)

Objectif : Diversifier son patrimoine en évitant la fiscalité foncière

Méthode : SCPI dans un contrat d'assurance-vie

Avantage : Capitalisation des revenus, fiscalité légère au retrait

Contrainte : Revenus non disponibles (réinvestis)

Guide Pratique : Investir Pas à Pas

Étape 1 : Définir ses Objectifs

• Revenus immédiats ou capitalisation ?
• Horizon d'investissement ?
• Montant disponible ?
• Sensibilité fiscale ?

Étape 2 : Choisir le Mode de Détention

Objectif	Mode recommandé
Revenus immédiats	Direct ou crédit
Capitalisation fiscale	Assurance-vie
Préparation retraite (TMI élevé)	Nue-propriété
Constitution patrimoine	Crédit

Étape 3 : Sélectionner les SCPI

Utilisez les critères de sélection (TD, TOF, capitalisation, historique).

Sources d'information :

• Rapports annuels des SCPI
• Sites spécialisés (MeilleureSCPI.com, pierrepapier.fr)
• Classements annuels

Étape 4 : Diversifier

Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier :

• 2-4 SCPI différentes
• Secteurs variés (bureaux, santé, commerces, résidentiel)
• Zones géographiques différentes

Étape 5 : Passer à l'Action

Achat direct :

• Contacter la société de gestion ou un distributeur
• Remplir le bulletin de souscription
• Effectuer le virement

Via assurance-vie :

• Choisir un contrat avec SCPI (Linxea, Placement-direct)
• Arbitrer vers les SCPI sélectionnées

FAQ SCPI

Quel montant minimum pour investir ?

Généralement 200-1 000€ selon les SCPI. Certaines sont accessibles dès une part.

Les revenus sont-ils garantis ?

Non. Les revenus dépendent des loyers perçus. Ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse.

Peut-on perdre son capital ?

Oui. Le prix des parts peut baisser si le marché immobilier se dégrade.

Combien de temps garder ses parts ?

Minimum 8-10 ans pour amortir les frais d'entrée et lisser les cycles immobiliers.

Comment revendre ses parts ?

Soit sur le marché secondaire (via la société de gestion), soit de gré à gré.

Conclusion

Les SCPI offrent une excellente porte d'entrée dans l'investissement immobilier : accessibles, diversifiées et sans gestion. Elles conviennent particulièrement pour :

• Générer des revenus complémentaires (retraite)
• Diversifier un patrimoine financier
• Investir dans l'immobilier sans les contraintes de gestion

Nos recommandations :

1. Diversifiez entre 2-4 SCPI de secteurs différents
2. Privilégiez les SCPI européennes pour l'optimisation fiscale
3. Considérez l'assurance-vie si votre TMI est élevé
4. Gardez un horizon long (10 ans minimum)
5. Analysez les fondamentaux (TOF, qualité du patrimoine) plutôt que le seul rendement

Les SCPI ne sont pas un placement miraculeux, mais un outil patrimonial solide pour qui accepte d'investir sur le long terme avec une approche diversifiée.